«5. Գնորդի եւ կառուցապատողի միջեւ կարող են համաձայնեցվել բանկում բացված՝ կառուցապատողի հատուկ հաշվին գնորդի մուտքագրած դրամական միջոցները լրիվ կամ մասնակի՝ հօգուտ գնորդի կամ հօգուտ գնորդի վարկատուի գրավադրման պայմանները՝ որպես շենքի, շինության կառուցման ավարտից հետո անշարժ գույքը սեփականության իրավունքով հանձնելու կառուցապատողի պարտավորության եւ կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրի լուծման դեպքում կանխավճարի վերադարձման կառուցապատողի պարտավորության կատարման ապահովման միջոց: Կառուցապատողի եւ գնորդի միջեւ դրամական միջոցների գրավի պայմանագրով կամ դրա փոփոխություններով չեն կարող նախատեսվել մինչեւ կառուցվող շենքի, շինության շինարարության ավարտը կամ մինչեւ սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի կնքումը կամ մինչեւ շենքի, շինության շահագործման թույլտվության ստացումը բանկում բացված՝ կառուցապատողի հատուկ հաշվի միջոցների կամ դրանց մի մասի գրավի իրավունքի դադարեցում այդ միջոցների 75 տոկոսի նկատմամբ :»:
Հոդված 2. Օրենսգրքի 928.6 հոդվածի
1) 4-րդ մասը շարադրել նոր խմբագրությամբ.
«4. Կառուցապատողի եւ գնորդի միջեւ դրամական միջոցների գրավի պայմանագրով կամ դրա փոփոխություններով չեն կարող նախատեսվել կառուցապատողի հատուկ հաշվի միջոցների կամ դրանց մի մասի գրավի իրավունքի դադարեցում այդ միջոցների 75 տոկոսի նկատմամբ, մինչեւ կառուցապատողի կողմից կառուցվող շենքի շինարարության ավարտը կամ մինչեւ սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի կնքումը կամ մինչեւ շենքի շահագործման թույլտվության ստացումը:»:
Հոդված 3. Եզրափակիչ մաս եւ անցումային դրույթներ
1) Սույն օրենքն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակման օրվան հաջորդող տասներորդ օրը:
2) Սույն օրենքը տարածվում դրա ուժի մեջ մտնելուց հետո ծագող հարաբերությունների վրա:
Նախագծով կարգավորվում է կառուցապատողից անշարժ գույքի ձեռքբերման գործընթացի կազմակերպումը:
Նախագծի ընդունման անհրաժեշտությունը պայմանավորված է առաջնային շուկայից հիպոթեքով բնակարանի ձեռքբերման գործընթացի կազմակերպման անհրաժեշտությամբ, մասնավորապես՝ անհրաժեշտ է սահմանափակել հատուկ հաշվի միջոցների տնօրինման հնարավորությունը, քանի որ ներկայիս կարգավորումները բերել են նրան, որ գործնականում կառուցապատողները մինչեւ շինարարության ավարտը ստանում են հատուկ հաշվի / Էսքրոու հաշիվի/ միջոցներին հասանելիություն:
Էսքրոու հաշիվը հատուկ բանկային հաշիվ է, որին մուտքագրվում է ապրանքի, ծառայության, անշարժ կամ շարժական գույքի ձեռքբերման համար անհրաժեշտ գումարը՝ դրա դեպոնացման պայմանով:
Բանկը գումարը վճարում է պայմանագրում նշված կողմին՝ ստանձնած պարտավորությունների կատարման փաստաթղթային ապացույցի ներկայացման դեպքում: Եթե պայմանագրի կողմերից մեկը ստանձնած պարտավորությունները չի կատարում ժամկետին կամ կատարում է ոչ պատշաճ, էսքրոու հաշվի գումարը վերադարձվում է գումարը մուտքագրված կողմին:
Այսօր առաջնային շուկայից հիպոթեքով բնակարան ձեռք բերելիս գնորդը սովորաբար ունենում է երկու տարբերակ՝ կամ բնակարանը ձեռք է բերում տարաժամկետ վճարման եղանակով, կամ բանկի կողմից հիփոթեքային վարկավորման միջոցով: Երկրորդ դեպքում, երբ բանկը հանդես է գալիս որպես միջնորդ, ռիսկերն ավելի նվազ են, թեեւ լիովին չեն բացակայում: Համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի 570.1 հոդվածի 4-րդ մասի կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրով գնորդի կանխավճարային վճարումները պետք է կատարվեն բացառապես կառուցապատողի հատուկ հաշվին, որը բացվում է Հայաստանի Հանրապետության տարածքում գործող բանկում, գանձապետարանում կամ նոտարի դեպոզիտ հաշվում՝ որպես ենթահաշիվ: Բնակարանի համար հաստատված վարկը փոխանցվում է կառուցապատողի հատուկ հաշվին, որտեղ գումարը սառեցվում է, քանի դեռ կառուցապատողը չի ավարտել շինարարությունը, եւ միայն ավարտական ակտը ստանալուց հետո կառուցապատողը կարող է տնօրինել այդ գումարը:
Սակայն կարեւոր է նշել, որ Կառուցապատողը, բանկը, ինչպես նաեւ գնորդը կարող են միասին գալ համաձայնության, թե ինչ եղանակով է կառուցապատողը տնօրինելու գնորդի հաստատված վարկային միջոցները:
Եթե գնորդը թույլ տա կառուցապատողին օգտագործել վարկի գումարը կառուցապատման ընթացքում, եւ ենթադրենք կառուցապատողը սնանկանա, ապա ինքը չի ունենա բնակարան եւ պարտք կլինի բանկին: Երբեմն գնորդը չի էլ ունենում իրավունք ինքնուրույն որոշելու, թե իրեն հատկացված վարկային միջոցների որ մասը որ փուլում կառուցապատողը կարող է օգտագործել, հենց այստեղ առաջանում են մեծ ռիսկեր գնորդների համար: Ռիսկը մեծ է նաեւ այն դեպքում, երբ գնորդը գումարը անմիջապես կառուցապատողին է փոխանցում:
Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ առկա են մի շարք դեպքեր, երբ կառուցվող բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքերի բնակարանների եւ ոչ բնակելի տարածքների ձեռքբերման նպատակով քաղաքացիներն արդեն իսկ վճարել են տվյալ շենքի կառուցապատման համար անհրաժեշտ գումարների մի մասը, սակայն տարբեր պատճառներով նշյալ կառուցապատողը դադարեցրել է կառուցապատումը, հասանելիություն ունենալով պայմանագրի հիման վրա բացված հատուկ հաշվի միջոցներին, ապա առաջանում են ռիսկեր կապված նրա հետ, թե ինչ միջոցներով պետք է շարունակվի շենքի հետագա կառուցապատումը: Նախագծով առաջարկվում է կիրառել սահմանափակում, որը ենթադրում է Կառուցապատողի հատուկ հաշվի միջոցների ապասառեցում եւ դրա օգտագործումը կառուցապատողի կողմից հատուկ հաշվում այդ միջոցների 25 տոկոսի չափով: Ինչու 25 տոկոս, որովհետեւ այսօր էլ հաճախ պայմանագրերով բանկը, գնորդը եւ կառուցապատողը շատ դեպքերում գալիս են համատեղ համաձայնության օգտագործելու այդ հատուկ հաշվի միջոցների 40-50 տոկոսը, սակայն ռիսկը կրում է միայն գնորդը: Այդ տնտեսական ռիսկերից խուսափելու համար առաջարկվում է օրենսգրքում կատարել վերոնշյալ փոփոխությունը՝ զերծ պահելով թե գնորդին, թե կառուցապատող կազմակերպությանը, թե բանկին անհարկի տնտեսական ռիսկեր կրելուց:
Տեղեկանք նախագծում կատարված փոփոխությունների վերաբերյալ
Ամփոփաթերթ
