Հոդված 1. Հայաստանի Հանրապետության 1998 թվականի մայիսի 5-ի քաղաքացիական օրենսգրքի (այսուհետ` Օրենսգիրք) 445-րդ հոդվածը լրացնել հետեւյալ բովանդակությամբ նոր` 8-րդ մասով.
«8. Նախնական պայմանագրում մինչեւ հիմնական պայմանագրի կնքումը հիմնական պայմանագրի գնի կամ դրա մասի վճարում նախատեսող դրույթն առոչինչ է:»:
Հոդված 2. Օրենսգիրքը լրացնել հետեւյալ բովանդակությամբ նոր` 570.1-րդ հոդվածով`
«Հոդված 570.1. Կառուցվող անշարժ գույքի վաճառքի առանձնահատկությունները
1. Անշարժ գույքի վաճառքի առարկա կարող է լինել պայմանագրի կնքման պահին դեռեւս չկառուցված կամ կառուցման փուլում գտնվող անշարժ գույքը (կառուցվող անշարժ գույք):
2. Կառուցվող անշարժ գույքի առարկան որոշվում է սույն օրենսգրքի 566-րդ հոդվածով սահմանված կանոններով՝ համապատասխան քաղաքաշինական փաստաթղթերի հիման վրա:
3. Կառուցվող անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիր կարող է կնքվել միայն համապատասխան շինարարության թույլտվության առկայության դեպքում:
4. Կառուցվող անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրով գնորդը մինչեւ շինարարության սկիզբը կարող է վճարել պայմանագրի գնից ոչ ավելի քան 20 տոկոսը, իսկ պայմանագրի գնի ոչ պակաս քան 20 տոկոսը վճարում է պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի կառուցումը ավարտվելուց հետո:
5. Կառուցվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքները գրանցվում են «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրացման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի 36-րդ հոդվածի 3-րդ մասի 2-րդ պարբերությամբ կամ 3.1-րդ մասով սահմանված կարգով:
6. Կառուցվող անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը համարվում է կատարված անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրացման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի 36-րդ հոդվածի 4-րդ մասով սահմանված կարգով պետական գրանցման պահից:»:
Հոդված 3. Անցումային դրույթ, օրենքի ուժի մեջ մտնելը
1. Սույն օրենքի 1-ին հոդվածով նախատեսված դրույթը տարածվում է սույն օրենքն ուժի մեջ մտնելուց հետո կնքվող պայմանագրերի վրա:
2. Սույն օրենքն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակման օրվան հաջորդող տասներորդ օրը:
ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ
«ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», «ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԵՎ ՓՈՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ԵՎ «ԱՎԵԼԱՑՎԱԾ ԱՐԺԵՔԻ ՀԱՐԿԻ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՆԵՐԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅԱՆ
Իրավական ակտերի ընդունման անհրաժեշտությունը
«Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին», «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքում լրացում եւ փոփոխություն կատարելու մասին» եւ «Ավելացված արժեքի հարկի մասին» ՀՀ օրենքում լրացում կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքների ընդունումը պայմանավորված է կառուցվող շինությունների նկատմամբ իրավունքների գրանցման իրավական հիմքերի ներդրման անհրաժեշտությամբ:
Ընթացիկ իրավիճակը եւ խնդիրները
Օրենսդրական կարգավորումների որոշակի բացթողումների հետ կապված (որոշ դեպքերում նաեւ այլ պատճառներով), ի հայտ է եկել նորակառույց շինությունների անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրերի հետ կապաված խնդիրներ: Հիմնական խնդիրը կայանում է նրանում, որ անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը ըստ գործող օրենսդրության համարվում է կնքված պայմանագրից ծագող իրավունքները՝ սեփականության իրավունքը, գրանցելու պահից: Փաստացիորեն, անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրի առարկա կարող է դառնալ միայն արդեն իսկ գոյություն ունեցող անշարժ գույքը: Նման կարգավորումը զգալիորեն խոչընդոտում է անշարժ գույքի շուկայի հետագա զարգացմանը, քանի որ ֆինանսավորման անբավարության պայմաններում, ապագա գնորդների կողմից ստացվող համաֆինանսավորումը էականորեն նպաստում էր շուկայի զարգացման վրա: Տվյալ խնդրի շրջանցման նպատակով կիրառվել են մի շարք այլ պայմանգրեր կամ իրավական մոդելներ, ներառյալ անշարժ գույքի առուվաճառքի նախնական պայմանագրերի կնքումը, կամ սպառողական կոոպերատիվների մոդելը: Նշված մոդելների կիրառման արդյունքում առաջ են եկել մի շարք այլ խնդիրներ՝ կապված որոշ սուբյեկտների անբարեխղճությամբ, քանի որ նշված մոդելները չեն երաշխավորել գնորդի իրավունքները: Այսպես, քանի որ նախնական պայմանագրի հիման վրա չի ծագում որեւէ գույքային իրավունք, ապա դրանք չեն գրանցվում որեւէ կերպ եւ մի շարք դեպքերում միեւնույն անշարժ գույքի միավորի նկատմամբ կնքվել են պայմանագրեր տարբեր անձանց հետ՝ բոլորից ստանալով որոշակի չափով կանխավճարներ: Նաեւ, որոշ դեպքերում, կառուցվող շենքում բացակայում են նախնական պայմանագրով նախատեսված մակերեսով եւ նկարագրով անշարժ գույքի միավորներ, քանի որ պայմանագրի կնքման ժամանակ հաշվի չի առնվել քաղաքաշինական փաստաթղթերը: Մեկ այլ խնդիր է, երբ կնքվում են համապատասխան պայմանագրերը, սակայն անշարժ գույքը այդպես էլ չի կառուցվում, կամ կառուցվում է մասնակի: Տվյալ պարագայում տուժող անձանց բավականին բարդ, իսկ որոշ դեպքերում անհնարին է լինում ստանալ վնասների հատուցում (որպես կանոն կառուցապատողների սնանկության պատճառով), ինչն էլ զգալիորեն նվազեցնում է վստահությունը, եւ վերջինս էլ բարդացնում է անշարժ գույքի շինարարության շուկայում տիրող առանց այդ էլ բարդ վիճակը, եւ նաեւ անհամեմատ անբարենապաստ է ազդում
Կարգավորման նպատակը եւ ակնկալվող արդյունքը
«Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին», «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքում լրացում եւ փոփոխություն կատարելու մասին» եւ «Ավելացված արժեքի հարկի մասին» ՀՀ օրենքում լրացում կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքների ընդունման դեպքում իրավական հիմք կլինի կառուցվող կամ կառուցվելիք անշարժ գույքի օտարման պայմանագրերի կնքման համար, ինչն էլ կնվազեցնի նշված ոլորտի չարաշահումների հնարավորությունը: Նախագիծը նախատեսում է նաեւ տվյալ պայմանագրով նախատեսված վճարման կարգի առանձնահատկություններ, այն է մինչեւ շինարարության սկիզբը վճարման ենթակա է ոչ ավելի քան վաճառքի գնի 20 տոկոսը, ինչպես նաեւ վաճառքի գնի առնվազն 20 պետք է վճարվի շինարարության ավարտից հետո: Նաեւ նախատեսված է կառուցվող շինության նկատմամբ իրավունքների գրանցման կարգը, այն է հողամասի համապատասխան մասի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցում, քաղաքաշինական փաստաթղթերի (նախագիծ) հիման վրա:
