Статья 1. Гражданский кодекс Республики Армения от 5 мая 1998 года (далее – Кодекс) дополнить статьей 135.1 следующего содержания:

“Статья 135.1. Предварительная запись относительно имущественного права на имущество

1. В целях обеспечения требования регистрации имущественного права, подлежащего государственной регистрации, регистрирующим органом на основании извещения заверяющего сделку нотариуса производится предварительная запись относительно имущественном праве на имущество.

2. Действие предварительной записи прекращается последующей регистрацией предусмотренного ею имущественного права.

3. Лицо, в отношении имущества которого произведена предварительная запись, может потребовать аннулировать ее, если действие права, обеспечиваемого предварительной записью, прекратилось или был пропущен установленный законом срок подачи на регистрацию прав, следующих из сделки.”.

Статья 2. В статье 170 Кодекса:

1) пункт 1 части 1 после слова “застройки” дополнить словами “земельного участка”;

2) часть дополнить пунктом 5 следующего содержания:

“5) право приобретения недвижимого имущества в строящемся здании.”.

Статья 3. В статье 224 Кодекса:

1) часть 4 изложить в следующей редакции:

“4. Будущая квартира или нежилое помещение в строящихся многоквартирных или подразделенных зданиях могут быть обременены правом на приобретение недвижимого имущества в строящемся здании. Договор о приобретении недвижимого имущества в строящемся здании подлежит нотариальному заверению, а право приобретения недвижимого имущества в строящемся здании – государственной регистрации.

 Право приобретения недвижимого имущества в строящемся здании распространяется также на соответствующие долевые части земельного участка и площади общего пользования.”;

2) часть 5 изложить в следующей редакции:

“5. Обособленные единицы в строящихся многоквартирных или подразделенных зданиях (квартиры, нежилые помещения), вместе с долей земельного участка и помещений общего пользования, становятся объектом гражданского оборота с момента государственной регистрации построенного здания.”;

3) в части 6 слово “строящихс” заменить словом “построенных”;

4) статью дополнить частями 7 и 8 следующего содержания:

“7. После государственной регистрации завершения строительства строящегося многоквартирного или подразделенного здания застройщик в установленный договором, но не позднее чем в шестимесячный срок представляет лицу, имеющему право приобретения строящегося недвижимого имущества акт передачи недвижимого имущества в построенном здании на праве собственности и расчетный документ или в установленных законом случаях - налоговый счет.

В акте передачи недвижимого имущества в построенном здании на праве собственности указываются:

1) сведения о недвижимом имуществе, подлежащем передача по договору права приобретения недвижимого имущества в построенном здании -   соответственно статье 566 настоящего Кодекса;

2) цена недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору права приобретения недвижимого имущества в возводимом здании, произведенные авансовые платежи и при наличии – условия уплаты невыплаченной части цены;

3) срок передачи построенного здания в эксплуатацию за счет застройщика.

8. Акт о передаче построенного многоквартирного или подразделенного здания, недвижимого имущества или жилого дома в построенном здании на праве собственности подлежит нотариальному заверению, вытекающее из него право — государственной регистрации.  Квартира, нежилое помещение, включая их долю в соответствующем земельном участке и помещении общего пользования считаются переданными лицу, имеющему право приобретения недвижимого имущества на праве собственности, начиная с момента государственной регистрации акта о передаче недвижимого имущества на праве собственности.”.

Статья 4. Статью 260 Кодекса после слов “залог права на застройку земельного участка” дополнить словами “и права на приобретение недвижимого имущества в строящемся многоквартирном или подразделенном здании”.

Статья 5. Статью 268 Кодекса дополнить частями 3 и 4 следующего содержания:

“3. Если ипотека устанавливается на земельный участок, строящиеся на котором здания и сооружения обременены правом приобретения недвижимого имущества в строящемся многоквартирном или подразделенном здании, то лицо, имеющее право приобретения недвижимого имущества в строящемся здании сохраняет свои права в объеме и сроках, указанных в договоре.

4. В случае обращения взыскания или реализации земельного участка, а также строящихся или построенных на нем зданий и сооружений, при переходе земельного участка, а также зданий и сооружений к приобретателю кроме прав, переходят обременения правами лица, имеющего право на приобретение недвижимого имущества в многоквартирном или подразделенном здании.”.

Статья 6. Кодекс дополнить статьей 570.1 следующего содержания:

“Статья 570.1. Особенности договора о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании

1. В договоре о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся многоквартирном или подразделенном здании должны быть указаны данные, идентифицирующие площадь приобретаемого в будущем недвижимого имущества согласно плану, указанному в архитектурно-строительном проекте строящегося строения, и охарактеризовано описание состояния внутренней отделки недвижимого имущества при его передаче.

2. Договор о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании должен предусматривать цену передаваемого в будущем недвижимого имущества. Договором о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании может быть предусмотрен также порядок индексации договорной цены на основании колебаний рыночных цен. При отсутствии в договоре условия о цене договор не считается заключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 440 настоящего Кодекса.

3. Если договором о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании цена передаваемого в будущем недвижимого имущества установлена на единицу его площади или иной показатель его размера (межэтажная высота и прочее), то актом передачи права собственности цена определяется исходя из размера, зарегистрированного по данным обмера недвижимого имущества после окончания постройки здания.

4. Договором о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании авансовые платежи покупателя должны быть внесены исключительно на специальный счет застройщика, открываемый в действующем на территории Республики Армения банке, в казначейство или на депозитный счет нотариуса в качестве субсчета. Подлежащие выплате проценты в счет остатка на специальном счете застройки перечисляются на обычные банковские счета застройщика, и могут находиться в распоряжении застройщика.
После завершения строительства здания при определении в акте перехода права собственности вопроса об уплате цены не учитываются платежи, заверенные распиской, приходным кассовым документом, показаниями свидетеля, зачетом встречного обязательства (в том числе неустойки, исчисленной в пользу покупателя), а также платежи кредиторам продавца, участникам.

5. Между покупателем и застройщиком могут быть согласованы условия полного или частичного залога в пользу покупателя или кредитора покупателя денежных средств, зачисленных покупателем на специальный банковский счет застройщика, -  в качестве средства обеспечения выполнения застройщиком обязательства по передаче на праве собственности недвижимого имущества после завершения строительства здания, строения и обязательства по возврату аванса в случае расторжения договора о праве на приобретение строящегося недвижимого имущества. По договору залога денежных средств между застройщиком и покупателем или по изменениям в нем до завершения строительства здания, строения или до заключения акта перехода права собственности, либо до получения разрешения на эксплуатацию здания может быть предусмотрено прекращение права залога части средств на специальном банковском счете застройщика, в случаях применения которого освобожденные от залога средства перечисляются на другие банковские счета застройщика, и могут переходить в распоряжение застройщика, а покупатель в случае банкротства застройщика несет риски выступления в качестве необеспеченного должника.

6. В случае полного или частичного перехода в процессе строительства прав собственника земельного участка к другому застройщику с открытого в банке специального банковского счета первоначального застройщика на открытый в банке специальный банковский счет нового застройщика перечисляются перешедшие последнему обремененные правом залога авансовые платежи, накопленные покупателем, имеющим право на приобретение строящегося недвижимого имущества, а также к новому застройщику переходят права на внесенные данным покупателем средства на специальном счете первоначального застройщика в казначействе, на депозит нотариуса. По договору о праве на приобретение недвижимого имущества в строящемся многоквартирном или подразделенном здании платежное обязательство покупателя перед новым собственником земельного участка по оплате цены не может превышать разницу между ценой, установленной по договору о праве на приобретение недвижимого имущества в строящемся здании и авансовыми платежами, внесенными на специальный счет нового собственника по части застройки.

7. В случае незаключения акта перехода права собственности на недвижимое имущество или досрочного расторжения или признания недействительным договора о праве на приобретение строящегося недвижимого имущества в течение шести месяцев после регистрации завершения строительства многоквартирного или подразделенного здания покупатель имеет право потребовать возврата со специального счета застройщика внесенных авансовых платежей. Застройщик имеет право потребовать от лица, обслуживающего специальный счет, чтобы из возвращаемой суммы была удержана сумма неустойки, установленной по договору о праве на приобретение недвижимого имущества в строященмся здании, если за незаключение передаточного акта или досрочное расторжение или признание недействительным договора ответственным является покупатель.

8. В случае незаключения акта перехода права собственности на недвижимое имущество в течение шести месяцев после регистрации завершения строительства многоквартирного или подразделенного здания покупатель может в установленном законом порядке потребовать принудительное заключение передаточного акта или признание права собственности на имущество, если его договорные обязательства исполнены полностью.

9. Договором о праве приобретения недвижимого имущества право приобретения недвижимого имущество вместе с правами покупателя на средства, находящиеся на специальном счете застройщика, с возмещением или без возмещения может быть отчуждено, заложено или передано другому лицу вследствие общего правопреемства — в существующем объеме прав и обязанностей, с уведомлением об этом застройщика.

10. В случаях, установленных законодательством Республики Армения, при переходе прав и обязанностей застройщика к другим лицам в порядке общего правопреемства (реорганизация застройщика, являющегося юридическим лицом, смерть застройщика, являющегося физическим лицом) права на денежные средства покупателя на специальном счете застройщика могут перейти только к тому правопреемнику застройщика, к которому перешли обязательства застройщика по договору на приобретение недвижимого имущества в строящемся здании.

11. После завершения строительства здания и после заключения акта перехода права собственности между застройщиком и покупателем имеющиеся средства, внесенные покупателем на специальный счет застройщика, перечисляются на обычный банковский счет застройщика, и последний распоряжается ими.”.

Статья 7. Абзац второй части 3 статьи 902 Кодекса признать утративштм силу.

Статья 8. Переходные положения

1. В случае заключения договора о праве приобретения недвижимого имущества в строящемся здании, предусмотренного настоящим Законом между сторонами договора предварительной купли-продажи квартиры или нежилого помещения строящихся многоквартирных или подразделенных зданиях, заключенного с нотариальным заверением до вступления в силу настоящего Закона, при встречной передаче имущества покупателем в рамках предварительного договора до вступления в силу настоящего Закона, включая отчуждение застройщику имущества или имущественного права покупателя для общественных или государственных нужд,  платежи, внесенные путем выплаты денежных средств в кассу, на банковский счет застройщика или, по указанию застройщика,  - на банковские счета кредиторов, поставщиков, подрядчиков застройщика, считаются авансовыми платежами за цену договора о праве приобретения недвижимого имущества из строящегося здания при составлении после завершения строительства здания передаточного акта права собственности, предусмотренного настоящим Законом.

2. Настоящий Закон вступает в силу на десятый день со дня его официального опубликования.